בדיקת שמאי היא תנאי הכרחי ברוב הליכי המשכנתאות שמתנהלים בבנקים בארץ.
בדיקת השמאי איננה נראית דבר מאיים אך היא ללא ספק שלב משמעותי בדרך ויכולה להביא לפסילת המשכנתא כולה.
בדיקת שמאי
כאשר הבנק נותן משכנתא ללקוח עליו להחליט מה אחוז המימון שהוא מוכן לתת ללקוח כתלות באמינות של הלקוח מול הבנק, למצב הפיננסי וגם לשווי הנכס. אחוז המימון נלקח מתוך השווי של הנכס וזאת לא קובע מבקש המשכנתא, אלא שמאי מוסמך ומוכר על ידי הבנק. כלומר, יכול להיות כי הסכום שהלקוח עתיד לשלם על הנכס, שונה מהסכום שהבנק מתייחס אליו בתור מאת האחוזים, כלומר שווי הנכס.
פער בין המחיר לבדיקה
מטרתה של בדיקת השמאי היא להעריך בדיוק את הערך של הדירה על מנת שהבנק יידע כמה הוא באמת הולך לקבל במידה ויצטרך לממש את הדירה כדי להחזיר את החוב שלא החזיר הלווה בעצמו. מבקש המשכנתא יודע כמה כסף הוא עומד לשלם על הנכס, כלומר כמה הוצע לו, ובמידה ויש פער גדול מאוד בין המחיר שנקב המבקש לבין ההערכה שנתן השמאי הבנק עשוי לפסול את המשכנתא.
הנכס אינו שווה את זה
למרות שהמשכנתא ניתנת על מנת שהלקוח יוכל לקנות נכס בעזרת הבנק, הנכס הזה משמש כערבון לבנק כך שהוא יכול לממש אותו במידה וצריך. במידה ומהבדיקה של השמאי עלה כי הנכס לא איכותי ולא יחזיק עוד זמן רב, כך שגם אם השווי שלו עכשיו דומה למחיר, אך תוך מספר מועט של שנים הוא ירד, לבנק לא שווה לתת סכום כל כך גדול כמו שהתבקש והוא צפוי לפסול את המשכנתא.
מה עושים במקרה של פסילת משכנתא?
בנקים בהחלט יכולים לפסול משכנתא בגלל בדיקת שמאי או בגלל סיבות אחרות. במקרים בהם המשכנתא נפסלה ואף בנק לא מוכן לתת משכנתא ללקוח שמבקש אותה, ניתן לפנות לגוף חוץ בנקאי אשר יש לו דרישות פחות גבוהות ויהיה מוכן לתת את המשכנתא ללקוח הזה. חשוב לא לוותר במידה והבנק פסל את המשכנתא, במיוחד אם מדובר בסיבה שקשורה רק בהערכת השמאי, ולנסות אצל גוף אחר שכן יהיה מוכן לעשות משא ומתן עם הלקוח שנפסלה בקשתו אצל הבנקים.
בדיקת שמאי נותנת לבנק ידע וודאות לגבי הערך האמיתי של הנכס בגינו התבקשה המשכנתא. השמאי מאפשר לבנק להבין מה השווי האמיתי ואם לאחר השוואה למחיר של הדירה מתברר כי המחיר גבוה בהרבה, צפוי הבנק לפסול את המשכנתא ולא לסייע ללקוח. גם אם הנכס במצב לא טוב, לא שווה לבנק להשתמש בו כערבות כי הוא לא באמת יוכל לקבת את כל הכסף שהוא צריך במקרה של מכירת הנכס באם יידרש לכך בעתיד.
